Le bail civil, nouvel outil détourné pour échapper à l’encadrement des loyers

Face aux restrictions imposées par l’encadrement des loyers, de plus en plus de propriétaires optent pour le bail civil, pourtant réservé à certains usages, afin de fixer librement les prix et échapper ainsi aux contraintes du marché locatif traditionnel.

Une pratique qui gagne du terrain à Paris

L’arrivée d’Emmanuel Grégoire à la tête de la mairie de Paris s’accompagne d’un défi majeur : le logement. Le marché, déjà sous tension, voit émerger un phénomène préoccupant : la multiplication des offres locatives sous le régime du bail « code civil ». Derrière cette dénomination technique se cache une réalité bien concrète pour les aspirants locataires de la capitale.

Sur Instagram, un simple studio de 27 m² dans le 13ᵉ arrondissement proposé à 1 300 euros par mois illustre cette tendance. L’annonce précise qu’il s’agit d’un bail « code civil », présenté comme « idéal pour une résidence secondaire, un pied-à-terre ou un logement de fonction ». Pourtant, comme l’admet à demi-mot Léo, agent immobilier indépendant et intermédiaire sur cette transaction : « De plus en plus de propriétaires nous demandent ce type de location… ils flirtent avec l’illégalité ».

Bail civil : souplesse ou contournement des règles ?

D’un point de vue légal, le bail civil offre une souplesse indéniable : durée du contrat, montant du loyer, modalités de résiliation… tout échappe aux restrictions habituelles. Ce dispositif vise en théorie les locations de résidences secondaires, meublés touristiques ou logements dédiés à un usage temporaire (stage, mission professionnelle). Pour autant, dans les faits, nombreux sont les étudiants ou jeunes actifs qui s’en voient proposer lors de leur recherche d’une résidence principale.

Or, selon Cyril Perriez, avocat spécialisé en droit du logement : « Ce type de contrat ne devrait jamais servir à loger durablement quelqu’un ». La loi de 1989, qui régit près de 95 % des baux d’habitation classiques selon lui, protège autant locataires que propriétaires – et ne peut être écartée par une simple clause contractuelle.

Pertes pour les locataires et risques juridiques pour les propriétaires

Le recours au bail civil prive le locataire d’essentielles protections :

• L’encadrement des loyers saute ;
• le montant du dépôt et des charges devient arbitraire ;
• l’expulsion sans préavis ni motif redevient possible.

Conséquence directe : nombre d’étudiants acceptent officiellement de « rester domiciliés chez leurs parents » pour décrocher le bien, sacrifiant ainsi toute aide au logement et devant assumer une taxe d’habitation. Les propriétaires tirent avantage d’une offre limitée face à une demande massive – mais prennent aussi un risque juridique. En cas de litige, le juge peut requalifier le contrat en bail soumis à la loi de 1989 et contraindre le propriétaire à rembourser les loyers trop-perçus. Cette procédure reste toutefois rare : peu oseraient se lancer dans un contentieux long face à la faiblesse actuelle de la jurisprudence.

Tendance récente, inquiétudes persistantes

Pour David Rodrigues du service juridique logement chez l’association CLCV : « Les propriétaires savent que les locataires n’ont guère le choix ». Depuis la pandémie et l’accélération des tensions immobilières, ces pratiques autrefois marginales deviennent courantes. Pour certains acteurs associatifs interrogés, ce glissement inquiète autant qu’il interroge sur l’avenir proche du marché parisien.