En bref
- Le coût du projet peut relever le revenu retenu
- Les plafonds varient selon zone et occupants
- Le neuf est finançable partout depuis avril 2025
Une simulation de PTZ peut paraître bonne sur le papier, puis se tendre au moment du calcul. Depuis avril 2025, le revenu fiscal ne suffit plus à lui seul pour juger l’éligibilité.
Le chiffre retenu n’est pas toujours celui des impôts
Pour une offre de prêt émise depuis avril 2025, l’administration compare deux montants. D’un côté, le revenu fiscal de référence N-2 du foyer qui occupera le logement. De l’autre, le coût total de l’opération divisé par neuf. C’est le montant le plus élevé qui sert ensuite de base pour vérifier si le ménage reste sous le plafond applicable.
Concrètement, un projet à 270 000 euros donne 30 000 euros une fois divisé par neuf. Si le foyer affiche 26 000 euros de revenus fiscaux, ce sont donc 30 000 euros qui sont retenus. Avec 35 000 euros de revenus fiscaux, c’est ce dernier chiffre qui reste pris en compte. Bref, se fier uniquement à son avis d’imposition peut conduire à une mauvaise lecture du dossier.
La zone et le foyer pèsent autant que le revenu
Ce calcul ne suffit pas. Il faut ensuite comparer le montant retenu aux plafonds de ressources, qui changent selon la zone du logement et le nombre d’occupants.
Pour une personne seule, le plafond est fixé à 49 000 euros en zones A et A bis, 34 500 euros en B1, 31 500 euros en B2 et 28 500 euros en C. Pour deux occupants, il passe à 73 500 euros, puis 51 750, 47 250 et 42 750 euros selon ces mêmes zones. La commune du futur bien compte donc autant que la composition du foyer.
Un dispositif élargi, mais jamais automatique
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ peut financer un logement neuf partout en France. L’extension concerne aussi les maisons individuelles neuves. Mais la règle de revenus, elle, ne change pas : l’administration retient toujours le plus élevé entre revenus N-2 et coût de l’opération divisé par neuf.
Et le PTZ ne finance pas forcément tout. Il vient s’intégrer à un montage plus large, avec la possibilité d’être associé à un crédit immobilier classique. Le coût final dépend alors aussi du taux du prêt principal, de sa durée et de la situation financière de l’emprunteur, chaque dossier étant étudié individuellement par la banque.
Les vérifications à faire avant de voir sa banque
Avant de déposer un dossier, mieux vaut réunir quatre éléments : l’avis d’imposition, le coût total du projet, le nombre de personnes qui vivront dans le logement et la commune concernée.
Ensuite, il faut calculer le revenu fiscal de référence du foyer, puis le coût de l’opération divisé par neuf, retenir le chiffre le plus élevé et le comparer au plafond de la zone. Service-Public détaille les plafonds en vigueur et les autres conditions du dispositif. La banque, elle, vérifiera ensuite le montage et le montant réellement mobilisable.
