Est-il choquant de s’acquitter de l’IFI sans être imposé sur le revenu ?

En France, certains contribuables s’acquittent de l’impôt sur la fortune immobilière sans pour autant être redevables de l’impôt sur le revenu. Cette situation soulève régulièrement des interrogations sur l’équité fiscale et la logique du système actuel.

Des chiffres qui font réagir

La révélation, issue de données transmises par Bercy à la commission des finances du Sénat, a surpris plus d’un contribuable français. Selon les informations obtenues par Claude Raynal (PS) et Jean-François Husson (LR), un peu plus de 13 000 foyers fiscaux redevables de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) n’auraient acquitté aucun impôt sur le revenu en 2024. Un raccourci, il faut bien l’admettre, qui prête à polémique, mais ne reflète pas toujours une réalité si choquante.

L’IFI : une logique bien particulière

Pour mieux comprendre, un détour par la mécanique de cet impôt s’impose. L’IFI concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d’euros, après déductions éventuelles telles que l’abattement de 30 % sur la résidence principale ou les emprunts en cours. Ce patrimoine englobe notamment maisons, appartements, terrains, parts de SCI ou encore bâtiments classés – autant d’actifs dont la « valeur vénale réelle », autrement dit le prix estimé au 1er janvier de l’année, sert de base au calcul.

En pratique, la frontière est ténue : posséder un appartement parisien ou une résidence secondaire peut suffire à franchir ce seuil. Il arrive ainsi que certains héritiers disposent d’un patrimoine immobilier conséquent tout en percevant des revenus modestes — voire inexistants — entraînant une imposition faible ou nulle à l’impôt sur le revenu.

Des impôts qui n’ont rien à voir

Mais alors pourquoi ce télescopage entre IFI et impôt sur le revenu ? Un fiscaliste interrogé par 20 Minutes nuance : « L’IFI porte sur un stock, une valeur patrimoniale, alors que l’impôt sur le revenu cible uniquement des flux financiers »>. En clair, il est tout à fait possible d’être propriétaire d’actifs immobiliers conséquents via des structures comme une SCI et de ne pas en percevoir immédiatement les fruits.

Plus encore, certaines stratégies fiscales rendent cette situation possible :

• Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), permettant grâce à l’amortissement comptable de réduire drastiquement l’assiette imposable des revenus locatifs ;
• Maintien des loyers dans la société sans distribution aux associés pour différer la taxation personnelle.

Des profils variés derrière les chiffres

Derrière ces 13 000 cas mis en avant par les sénateurs se cachent autant de situations singulières. Certains contribuables sont loin du cliché du riche privilégié : retraités modestes ayant hérité d’un logement valorisé par le marché ou ménages propriétaires ayant investi toute leur épargne dans la pierre. Comme le souligne un expert : « L’impôt sur la fortune immobilière porte mal son nom parce qu’on peut y être assujetti sans être fortuné au sens commun »>. Une mise en perspective utile avant de juger ces chiffres à l’emporte-pièce.

Si cette réalité alimente le débat public et suscite parfois indignation ou incompréhension, elle rappelle surtout la complexité du système fiscal français et ses nombreuses zones grises – où patrimoines élevés ne riment pas toujours avec revenus confortables.