Crédit immobilier : comment estimer sa capacité d’emprunt ?

Savoir ce que l'on peut emprunter est l'une des pierres angulaires de votre projet immobilier.

Vous avez décidé de sauter le pas, de vous jeter dans le grand bain de l’investissement immobilier. Mais avant de vous jeter tête baissée dans la recherche de votre futur nid douillet, connaissez-vous votre capacité d’emprunt, en d’autres termes savez-vous ce que vous pouvez être en mesure de demander à la banque ?

Il serait en effet dommage de craquer pour un bien, et d’être frustré car vous risquez un refus de prêt immobilier. Car c’est de cette capacité que dépendra l’obtention d’un crédit, en grande partie.

Capacité d’emprunt : définition

Si vous comprenez bien les contours dessinés par ce terme, savez-vous réellement ce qu’il intègre ?

Egalement appelée capacité d’endettement, la capacité d’emprunt désigne l’aptitude à emprunter une somme qu’il va falloir rembourser par la suite. Afin de déterminer le montant des mensualités et leur nombre (en d’autres termes, la durée du prêt), le reste à vivre sera un critère prépondérant : il s’agit de la somme qui reste après règlement de toutes les charges.

Comment calculer la capacité d’emprunt ?

La formule de base est relativement simple, jugez-en :

Revenus – vos charges fixes = capacité d’emprunt

Mais capacité d’endettement va aussi dépendre d’autres notions, comme le montant de l’apport personnel, le type de prêt (à taux fixe ou taux variable), le montant des mensualités, la durée d’emprunt bien entendu, l’âge mais aussi le taux d’endettement. et c’est l’objet du paragraphe suivant :

Le taux d’endettement

On considère que le taux d’endettement admis s’établit aux alentours de 33% même si le montant auquel il correspond peut être plus important. Voici comment le calculer :

Taux d’endettement =  charges/revenus fixes nets des emprunteurs x 100

A titre d’exemple, votre foyer perçoit des revenus de 4000 euros mensuels et les charges sont en regard de 1200 euros. Votre taux d’endettement est de 30 %, vous pouvez être considérés comme solvables. A priori seulement, car les banques pourront appliquer d’autres critères qui pourraient être préjudiciables pour l’obtention de votre prêt immobilier.

Comment faire grimper sa capacité d’emprunt ?

Une fois avoir calculé votre capacité d’endettement (de nombreux calculateurs en ligne peuvent vous y aider), si vous constatez avec dépit que l’affaire se complique, voici quelques conseils pour lui donner un coup de pouce :

• augmentez votre apport personnel si vous le pouvez : en dépassant le taux moyen de 10% d’apport, vous serez peut-être en mesure de vous attirer la bienveillance de votre banquier ;
• augmenter la capacité d’achat : il s’agit de la somme constituée par : capacité d’emprunt + assurance + apport personnel + prêts aidés, somme à laquelle il convient de soustraire les frais de dossier. Tout ceci est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG).
• la souscription d’un PTZ (prêt à taux zéro) n’est en aucun cas un obstacle à l’objectif d’augmenter sa capacité d’emprunt, bien au contraire et malgré le fait que le PTZ ne concerne pas l’intégralité de la somme demandée à la banque.

Pour rappel, le PTZ est aux primo-accédants sous conditions de revenus, et le bien visé doit être acquis en prévision d’être la résidence principale. Ce prêt immobilier sans frais de dossier dont le montant des intérêts est à la charge de l’État est depuis quelques années élargi dans le but d’achat de logements anciens à réhabiliter en milieu rural.

L’investissement locatif clé en main pour augmenter ses sources de revenus

On aimerait tous pouvoir augmenter ses revenus de manière considérable sans n’avoir rien à faire. Pour cela, il est possible de placer de l’argent sur des livrets mais les taux d’intérêt sont si faibles que c’est presque comme si votre argent ne fructifiait pas. Pour augmenter ses revenus, il est aujourd’hui très conseillé d’investir dans l’immobilier. Si l’immobilier vaut autant le coup, c’est parce qu’il y aura toujours de personnes qui auront besoin d’un logement. Il y aura toujours possibilité de gagner de l’argent rapidement.

Qu’est-ce que l’investissement locatif clé en main ?

L’investissement locatif clé en main, comme son nom l’indique, c’est acheter un appartement ou une maison avec un locataire. C’est le meilleur moyen d’obtenir une somme d’argent conséquente lorsque votre prêt est remboursé. Pour être plus clair, vous allez faire un prêt à la banque mais c‘est la personne qui paie le loyer qui va rembourser ledit crédit. Au bout de 20 ans, lorsque votre prêt est remboursé, vous pouvez vendre le bien et c’est à ce moment-là que vous récupérerez une grosse somme d’argent et le logement ne vous aura pas coûté un sou.

Cet argent pourra ensuite servir à ce que vous voulez. Vous pouvez vous constituer un tout nouveau patrimoine, préparer votre retraite, augmenter vos revenus etc. et même préparer votre héritage, si vous souhaitez léguer un patrimoine immobilier à votre descendance. L’immobilier étant une valeur sûre, et pour un investissement locatif il n’y a pas vraiment de risques. Le seul risque que vous pourriez avoir, c’est que votre bien ne soit pas loué, mais c’est peu probable qu’un logement reste vide des années.

Profitez d’une baisse d’impôts

Lorsque vous faites ce type d’investissements, sachez que vous pouvez obtenir une meilleure fiscalité grâce à des avantages fiscaux et faire baisser vos impôts. Vous pouvez profiter de plusieurs dispositifs, cumulables entre eux, la taxe foncière et même les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles de vos impôts. Pour obtenir encore plus de réductions fiscales, vous pouvez opter pour un bien déjà meublés. En plus d’être tout le temps loué grâce aux étudiants, vous serez éligible au dispositif Censi-Bouvard.

L’importance de choisir le bon lieu de location

Pour que votre investissement soit rentable et augmente rapidement vos revenus, il faut qu’il soit tout le temps loué. Pour cela, le choix de la ville dans laquelle investir est la chose la plus importante à penser. Vous n’êtes pas du tout obligé d’acheter ce bien dans la ville où vous vivez. Il faut que vous choisissiez un bien qui est proche des commerces, proches des transports, dans une ville relativement grande mais où les loyers restent abordables. Si vous envisagez de louer votre bien à un étudiant, vous devez choisir un appartement proche des facultés, avec un loyer bas, et un studio ou T2 sont suffisants. Vous ne pourrez pas louer un appartement à 4 chambres à un étudiant.

Est-ce que tout le monde peut investir dans l’immobilier locatif ?

Il y a quelques conditions qui vont vous permettre de savoir si vous pouvez investir dans le locatif. À savoir que ce type de placements n’est pas réservé aux personnes ayants de grands revenus. Le plus important est votre taux d’endettement. Si vous êtes endetté à plus de 33% il y a peu de chances que vous puissiez de nouveau emprunter. Il en va de même si le prêt est supérieur à 35% de vos revenus et enfin, vous devrez apporter un apport d’au moins 15%. Il faut donc avoir un peu d’argent de côté pour pouvoir investir.

Investissez avec une agence spécialisée

Si vous n’avez pas le temps ou pas les connaissances pour faire votre investissement seul, il est vraiment conseillé de se rendre dans une agence spécialisée dans la location clé en main. Ces agences se chargent de vous trouver des biens qui correspondent à votre projet et vos revenus. Ils s’occupent de toutes les tâches administratives comme l’accompagnement chez le notaire, ils s’occupent aussi des travaux grâce à des partenariats avec des artisans compétents, et ils peuvent même se charger de trouver un locataire pour vous, vous n’avez donc rien à faire à part investir.